خرید و اجاره ملک از سازنده بن غاطی

آیا سازنده بن غاطی واقعا برای سرمایه‌گذاری در دبی مناسب است؟

اگر این سوال در ذهن شماست که «در دبی از کدام سازنده خرید کنیم؟» اولین پاسخ ما معرفی اسم یک برند نیست بلکه این سوال را مطرح می‌کنیم:

"هدف شما از خرید چیست؟ حفظ سرمایه؟ رشد سریع؟ اجاره دادن؟ گرفتن اقامت یا صرفا داشتن یک ملک در یک بازار بین‌المللی؟"

بسیاری از خریداران ایرانی وقتی وارد بازار دبی می‌شوند، با چند نام بزرگ مواجه می‌شوند مانند خرید ملک از بن غاطی، اعمار، داماک، نخیل و غیره؛ در سال‌های اخیر، نامی که به شکل پررنگ و متفاوت وارد بازی شده، سازنده بن غاطی است اما سوال اینجاست که آیا او صرفا یک برند پر سر و صداست یا پشت این نام، یک مدل اقتصادی هوشمند و قابل تحلیل وجود دارد؟

تفاوت میان یک خرید سودآور و یک خرید معمولی در بازار املاک دبی، به شناخت دقیق سازنده و استراتژی او برمی‌گردد؛ یعنی بعضی از سازنده‌ها پروژه‌های نمادین می‌سازند که بیشتر جنبه برندینگ شهری داشته باشد یا بعضی دیگر، تمرکزشان روی گردش سریع سرمایه و عرضه واحدهای قابل دسترس‌تر است. در این میان، برخی بازار لوکس خالص را هدف گرفته‌اند و بعضی دیگر روی ترکیب قیمت مناسب با طراحی شاخص کار می‌کنند. به همین خاطر، سرمایه‌گذار ایرانی برای ورود به این فضا معمولا با سه دغدغه جدی روبه‌رو می‌شود:

1. ریسک پایین و امنیت سرمایه
2. امکان رشد قیمت در بازه ۲ تا ۵ سال
3. نقدشوندگی مناسب در صورت نیاز به خروج از سرمایه‌گذاری

باتوجه به این سه دغدغه باید گفت که انتخاب سازنده اهمیت خاصی پیدا می‌کند که قرار است امروز، درخصوص جایگاه سازنده بن غاطی در بازار دبی تحلیل داشته باشیم و مباحثی مثل مدل کسب‌وکار این سازنده، مزیت‌های او نسبت به اعمار و داماک، ریسک‌ها و از همه مهم‌تر اینکه آیا خرید ملک از بن غاطی انتخاب درستی است یا نه را، مورد بحث و بررسی قرار دهیم.

معرفی کامل سازنده بن غاطی؛ برندی تاثیرگذار در بازار دبی

وقتی صحبت از یک سازنده به میان می‌آید، در واقع می‌خواهیم درباره یک «مدل سرمایه‌گذاری» صحبت ‌کنیم زیرا در دبی، سازنده فقط یک مجری ساختمان نیست بلکه تعیین می‌کند پروژه در چه لوکیشنی ساخته شود، با چه کیفیتی تحویل داده شود، چه نوع مشتری‌ را هدف بگیرد و در نهایت چه آینده‌ای برای سرمایه شما رقم بخورد.

طی سال‌ها فعالیت در بازار املاک دبی و بررسی پروژه‌ سازنده‌های مختلف از نزدیک، تجربه نشان داده که هر سازنده یک «امضای مشخص» دارد و بن غاطی هم از این قاعده مستثنی نیست. پس بیایید کمی بیشتر درخصوص هویت برند این سازنده بدانیم.

• هویت برند بن غاطی

بن غاطی یک توسعه‌دهنده اماراتی است که در سال ۲۰۰۸ فعالیت خود را آغاز کرد و برخلاف برخی از برندهای بسیار قدیمی‌تر مثل اعمار، به عنوان نسل جدیدتری از سازندگان دبی به شمار رفت که همین موضوع برای بسیاری از سرمایه‌گذاران به‌جای ضعف، یک مزیت محسوب شد، چراکه این برند خود را با ذهنیت مدرن‌تر و رویکرد تهاجمی‌تری وارد بازار کرد.

مدیریت این مجموعه در سال‌های اخیر به شکل کاملا متمرکز و استراتژیک عمل کرده و به‌خوبی فهمیده‌ که بازار دبی به سه بخش اصلی تقسیم می‌شود:

1. پروژه‌های لوکس و فوق لوکس
2. پروژه‌های میان‌رده با طراحی جذاب
3. پروژه‌های اقتصادی با تمرکز بر حجم فروش بالا

سازنده بن غاطی برهمین اساس تصمیم گرفت به‌جای پراکندگی، تمرکز خود را روی دو بخش اول و دوم بگذارد اما با یک تفاوت مهم: "طراحی متفاوت و قابل تشخیص."

• معرفی امضای معماری بن غاطی

پس گفتیم که هر سازنده‌ای یک امضا دارد که بن غاطی نیز مستثنی نیست؛ در حقیقت اگر چند پروژه این سازنده را کنار هم ببینید، حتی بدون دیدن نام پروژه هم می‌توانید حدس بزنید که متعلق به این شرکت است زیرا نمای ساختمان‌ها معمولا با الگوهای هندسی برجسته، خطوط شکسته، بالکن‌های عمیق و ترکیب رنگی شاخص طراحی شده است. توجه داشته باشید که این موضوع در بازار اجاره ملک از بن غاطی هم تاثیر مستقیم داشته و واحدی که در یک برج با طراحی خاص قرار دارد، معمولا در آگهی‌ها سریع‌تر توجه مستأجر را جلب می‌کند.

• استراتژی انتخاب لوکیشن

بیایید استراتژی انتخاب لوکیشن برای خرید خانه از بن غاطی را بررسی کنیم زیرا این موضوع نیز در سرمایه‌گذاری و انتخاب منطقه مناسب با نیاز افراد، اهمیت بالایی دارد. 

برخی سازنده‌ها، زمین‌های گران‌قیمت در مناطق تثبیت‌شده می‌خرند و پروژه‌های لوکس می‌سازند. این مدل معمولا حاشیه سود ثابت اما ریسک پایین دارد اما سازنده بن غاطی در بسیاری از موارد، وارد مناطقی شده که در حال رشد بوده‌ و کاملا تثبیت‌شده نیست. به‌عنوان مثال، تمرکز گسترده این سازنده روی مناطقی مانند بیزنس بی، جمیرا ویلج سرکل (JVC)، البرشا، سیلیکون اویسیس، تقاضای بالا برای اجاره و قیمت ورودی منطقی‌تری را نسبت به مناطق کاملا لوکس مثل داون‌تاون یا پالم جمیرا ایجاد کرده است. این هدف‌گیری دقیق، بازار سرمایه‌گذارانی است که به دنبال ترکیب رشد سرمایه و بازده اجاره هستند.

• مدل قیمت‌گذاری سازنده بن غاطی

یکی از نکاتی که توسط سرمایه‌گذاران مطرح می‌شود این است که «چرا قیمت بن غاطی معمولا کمی پایین‌تر از برخی رقبا در همان منطقه است؟»

پاسخ ساده نیست اما شفاف است؛ بن غاطی معمولا پروژه را با قیمت ورود رقابتی عرضه می‌کند تا فروش اولیه با سرعت بالا انجام شود. سرعت فروش بالا، باعث گردش سریع نقدینگی می‌شود و این گردش نقدینگی، موتور پروژه‌های بعدی را روشن نگه می‌دارد. بنابراین این مدل برای سرمایه‌گذارانی که در مراحل اولیه (Launch Phase) وارد پروژه می‌شوند، فرصت مناسبی است چون افزایش قیمت در طول ساخت، می‌تواند سود قابل توجهی را برای آن‌ها ایجاد کند. نکته مهم این است که ورود در فاز مناسب نیز اهمیت دارد زیرا خرید در اوج قیمت، در هر سازنده‌ای می‌تواند بازدهی را محدود کند.

نحوه همکاری با برندهای لوکس جهانی

در سال‌های اخیر، بن غاطی وارد حوزه‌ای شد که آن را به شکل جدی از سازندگان میان‌رده جدا کرد و آن هم موضوعی نیست جز، همکاری با پروژه‌های برند. همکاری با برندهای لوکس جهانی صرفا یک حرکت تبلیغاتی نبود بلکه 2 پیام داشت:

1. ورود به بازار خریداران بسیار ثروتمند
2. ارتقای جایگاه برند در سطح بین‌المللی

در بازار دبی، پروژه برند فقط یک ساختمان نیست بلکه یک ابزار برای افزایش ارزش است؛ چنین پروژه‌هایی چون معمولا توجه رسانه‌های جهانی را جلب می‌کنند، باعث جذب سرمایه‌گذاران خارجی می‌شود.

• سرعت ساخت و تحویل پروژه‌ها

یکی از نگرانی‌های سرمایه‌گذاران ایرانی، تاخیر در تحویل است که این سازنده، معمولا عملکرد نسبتا منظم‌تری در زمان‌بندی نسبت به برخی رقبای پرحاشیه داشته است. البته هیچ پروژه‌ای بدون چالش نیست اما سازنده بن غاطی تلاش کرده تا برنامه ساخت را حفظ کند. سرعت ساخت در بازار دبی اهمیت زیادی دارد، زیرا:

1. سرمایه شما زودتر وارد فاز درآمدزایی می‌شود
2. ریسک نوسانات بازار کاهش پیدا می‌کند
3. امکان فروش مجدد سریع‌تر فراهم می‌شود

پس به طورکلی می‌توان گفت که سازنده بن غاطی، یک توسعه‌دهنده اماراتی با ذهنیت مدرن، طراحی شاخص، سیاست قیمت‌گذاری رقابتی و تمرکز بر مناطقی با پتانسیل رشد است.

ویژگی‌های متمایز برای خرید ملک از بن غاطی نسبت به رقبا

در بازار املاک دبی هیچ سازنده‌ای «بهترین برای همه» نیست چون هر برندی یک استراتژی مشخص دارد، یک جامعه هدف مشخص کرده و در نهایت یک نوع بازدهی مشخص دارد. اشتباهی که بسیاری از سرمایه‌گذاران تازه‌وارد مرتکب می‌شوند این است که صرفا به نام برند توجه می‌کنند نه به مدل اقتصادی پشت آن. در سال‌های فعالیت ما برای بازار دبی، این جمله را از زبان سرمایه‌گذاران ایرانی زیادی شنیده‌ایم که:

« کدام سازنده مطمئن‌تر است؟»

اما حرفه‌ای‌تر این است که بپرسیم: «برای چه هدفی؟ در چه بازه زمانی؟ با چه میزان ریسک‌پذیری؟»

پاسخ به این سوال مربوط به ویژگی‌های هر سازنده می‌شود که ما در ادامه به معرفی آن برای خرید ملک از بن غاطی می‌پردازیم.

• طراحی معماری 

در دبی، طراحی فقط یک موضوع زیبایی‌شناسی نیست بلکه یک فاکتور اقتصادی به شمار می‌رود. در واقع واحدی با طراحی خاص در بازار اجاره، سریع‌تر متقاضی پیدا می‌کند و در فروش مجدد نیز زمان کمتری در بازار می‌ماند اما چرا؟

چون در دبی، بازار به‌شدت رقابتی است و مستأجر و خریدار، گزینه‌های متعددی پیش رو دارند، پروژه‌ای در میان صدها آگهی آنلاین برجسته‌تر دیده می‌شود که ظاهر متمایز داشته باشد و سازنده بن غاطی از همان ابتدا روی این موضوع سرمایه‌گذاری کرد: "ساختمانی که دیده شود."

این تفاوت در مقایسه با برخی پروژه‌های میان‌رده داماک یا سازندگان دیگر که طراحی‌های تکراری‌تری دارند، کاملا محسوس است. البته سازنده اعمار در پروژه‌های بزرگ و نمادین طراحی قوی دارد اما در پروژه‌های میان‌رده، تمرکز خود را بیشتر روی استانداردسازی گذاشته تا شاخص بودن.

• قیمت ورود و استراتژی لانچ

یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های فروش ملک بن غاطی، سیاست قیمت‌گذاری در مرحله عرضه اولیه (Launch) است. در سال‌های اخیر پروژه‌هایی وجود داشت که در روزهای اول لانچ، قیمت‌ها کاملا رقابتی تعیین می‌شدند که این کار دو نتیجه داشت:

1. فروش سریع درصد بالایی از واحدها
2. ایجاد موج تقاضا در بازار ثانویه

وقتی یک پروژه در همان هفته‌های اول درصد زیادی فروش ‌رود، بازار این پیام را دریافت می‌کند که «تقاضا بالاست» و همین ذهنیت، باعث رشد قیمت در مراحل بعدی می‌شود.

برخی سازنده‌های بزرگ‌تر مثل اعمار، معمولا با قیمت اولیه بالاتری وارد می‌شوند چون برند تثبیت‌شده‌ای دارند و نیازی به ایجاد هیجان فروش نیست اما بن غاطی از ابزار قیمت، به‌عنوان موتور بازاریابی استفاده می‌کند و این مدل برای سرمایه‌گذاری که در مرحله درست وارد شوند، می‌تواند بازدهی مناسبی را ایجاد کند اما اگر فرد در مراحل پایانی و بعد از رشد قیمت خرید کند، سود بالقوه محدودتر می‌شود. اینجاست که تحلیل زمان ورود، اهمیت پیدا می‌کند.

تمرکز بر مناطق با گردش اجاره بالا

یکی از مهم‌ترین اشتباهاتی که سرمایه‌گذاران غیرمقیم مرتکب می‌شوند، انتخاب پروژه صرفا براساس نام برند است نه براساس تقاضای واقعی منطقه. سازنده بن غاطی بخش قابل توجهی از پروژه‌های خود را در مناطقی توسعه داده که:

1. تقاضای اجاره مستمر دارند
2. برای اقشار متوسط و حرفه‌ای جذاب است
3. قیمت ورود پایین‌تری نسبت به مناطق کاملا لوکس دارد

به‌عنوان مثال، در جمیرا ویلج سرکل (JVC)، تقاضای اجاره سالانه بالاست و نرخ بازدهی اجاره در برخی پروژه‌ها قابل توجه است. تمرکز بن غاطی روی چنین مناطقی آن را برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال درآمد اجاره هستند، جذاب‌تر می‌کند اما در مقابل سازندگانی مثل اعمار، بیشتر در پروژه‌های شهرسازی کلان مثل داون‌تاون یا دبی هیلز فعال هستند که این موضوع تمرکز برند بر اعتبار خود برای رشد بلندمدت را نشان می‌دهد. البته سازنده داماک نیز ترکیبی از لوکس و میان‌رده را هدف داده اما پراکندگی جغرافیایی بیشتری دارد.

• ورود به بازار پروژه‌های برند (Branded Residences)

حرکت بن غاطی به سمت پروژه‌های برند، یک نقطه عطف مهم بود زیرا این نوع پروژه‌ها دو ویژگی مهم دارند:

1. جلب توجه سرمایه‌گذاران بین‌المللی
2. ایجاد پرستیژ قیمتی در بازار

این نوع پروژه‌ها معمولا جامعه هدف خاص‌تری دارند و حاشیه سود بالاتری در فروش اولیه دارند که البته ریسک آن هم بالاتر است زیرا قیمت ورود بالاتر و بازار هدف محدودتر می‌شود اما از منظر برندینگ، این حرکت باعث شد بن غاطی از یک توسعه‌دهنده میان‌رده به یک نام بین‌المللی‌ تبدیل شود.

سرعت ساخت و مدیریت پروژه

در بازار خرید ملک در دبی، تأخیر در تحویل پروژه موضوعی حساس است. سرمایه‌گذار خارجی معمولا نگران خواب سرمایه است و فروش ملک بن غاطی در این زمینه تلاش کرده که زمان‌بندی را حفظ کند و از نظر اجرایی، ریتم ساخت را بالا نگه دارد. این موضوع به‌ویژه برای کسانی که قصد فروش در زمان نزدیک به تحویل را دارند اهمیت زیادی دارد زیرا سرعت تحویل یعنی: ورود سریع‌تر به بازار اجاره، کاهش ریسک تغییرات اقتصادی و امکان خروج سریع‌تر از سرمایه‌گذاری

• جایگاه برند در ذهن بازار

نکته‌ای که کمتر درباره آن صحبت می‌شود، «ادراک بازار» است که نام بن غاطی در میان مشاوران و سرمایه‌گذاران خارجی بیشتر شنیده می‌شود. این افزایش آگاهی شناخته شدن سازنده خودش یک دارایی است زیرا در دبی، برندی که بیشتر دیده شود، نقدشوندگی بالاتری هم دارد چون خریدار بعدی، نام آن را قبلا شنیده است.

به طورکلی باید بگوییم که سازنده بن غاطی برای سرمایه‌گذارانی مناسب‌تر است که:

1. به دنبال ورود با قیمت رقابتی هستند
2. رشد میان‌مدت ۲ تا ۵ ساله برایشان اهمیت دارد
3. می‌خواهند در مناطقی با تقاضای اجاره بالا سرمایه‌گذاری کنند
4. ریسک متوسط را می‌پذیرند

اما کسی که صرفا به دنبال پروژه‌های کاملا تثبیت‌شده با ریسک حداقلی و برند بسیار قدیمی باشد، تمرکز روی سازنده‌هایی مثل اعمار و داماک انتخاب محافظه‌کارانه‌تری هستند.