لیست کامل خرید استودیو در دبی

چرا افراد در بازار املاک جهانی به سمت خرید استودیو در دبی می‌روند؟

چرا بازار املاک دبی با وجود برج‌ها، مجتمع‌ها و پروژه‌های عظیم، این سؤال را مطرح می‌کند که چرا افراد به خرید آپارتمان‌های کوچک‌تر به نام استودیو فکر می‌کنند؟ چطور می‌شود در شهری که آپارتمان‌های لوکس چندمیلیون دلاری دارد، یک واحد استودیو توانسته توجه سرمایه‌گذاران را به خود جلب کند؟

در ادامه همراه با مشاور املاک یعقوبی باشید تا پاسخی کامل این سوالات را بررسی کنیم.

آشنایی با ویژگی‌های مهم آپارتمان‌های استودیو در دبی

قبل از هر چیز باید بدانید که استودیو در دبی واحدی است که فضای اصلی زندگی یعنی نشیمن، خواب و آشپزخانه، همگی در یک محیط باز طراحی شده‌ و تنها بخش جدا آن، سرویس بهداشتی است. البته در بسیاری از کشورها، واحدهای استودیو را به اندازه 15 تا 20 متر مربع ساخته‌اند و صرفا به محلی برای خوابگاه یا محل موقت تبدیل شده است اما در دبی، استودیوها غالبا با طراحی هوشمند و کیفیت بالا ساخته شده‌اند که کاملا مجهز هستند. بنابراین از ویژگی مهم این آپارتمان‌ها باید موارد زیر را نام برد:

• بسیاری از استودیوهایی که در بازار می‌بینین بین ۳۰۰ تا ۵۵۰ فوت مربع (حدود ۲۸ تا ۵۱ متر مربع) است که این مورد نشان‌دهنده معمولی بودن متراژ این نوع آپارتمان‌ها به حساب می‌آید.
• واحدهای استودیو معمولا همراه با سیستم تهویه، یخچال، ماشین لباسشویی، اجاق، کابینت و لوازم اصلی عرضه می‌شوند، بنابراین تجهیزات کامل دارند.
• این نوع آپارتمان‌ها از امکانات عمومی ساختمانی نظیر استخر، سالن ورزشی، فضای سبز، لابی، امنیت ۲۴ ساعته و پارکینگ مشترک نیز برخوردار هستند.
• بسیاری از استودیوها دارای تراس یا پنجره‌هایی با دید به چشم‌انداز شهری یا حتی مناظر آبی هستند.

چرا استودیوهای دبی در کانون توجه جهانی هستند؟

 پاسخ این سوال را باید در مباحث و دلایل محبوبیت این نوع از آپارتمان‌ها جستجو کرد که ترکیبی از موارد زیر است:

• قیمت خرید استودیو بسیار پایین‌تر از آپارتمان‌های بزرگ‌تر است و این شرایط مقرون‌به‌صرفه و اقتصادی را برای بازار املاک دبی رقم می‌زند.
• با توجه به تقاضای زیاد در بازار اجاره، واحدهای کوچک‌تر بازدهی بهتری به نسبت قیمت می‌دهند.
• استودیوها به دلیل قیمت پایین‌تر راحت‌تر به فروش می‌رسند.
• هزینه‌های خدمات، انرژی و تعمیرات کمتری دارند.
• با امکانات کامل، می‌توان آن‌ها را هم برای اجاره بلندمدت و هم برای اجاره کوتاه‌مدت (مانند Airbnb) استفاده کرد.
• در دبی مالیات بر دارایی یا سود سرمایه وجود ندارد؛ این یعنی بیشتر درآمد صرف خود ملک باقی می‌ماند.
• در سال ۲۰۲۵ تقاضا برای واحدهای کوچک‌تر افزایش یافته که این موضوع روند رشد قیمت و اجاره را افزایش داده است.

انواع استودیو در بازار دبی

بازار املاک دبی به‌قدری متنوع است که استودیوها را می‌توان بر اساس نوع پروژه، متراژ، موقعیت و کاربری به چند گروه اصلی تقسیم کرد. دانستن این تفاوت‌ها باعث می‌شود انتخاب دقیق‌تری متناسب با هدف خود داشته باشید. به همین خاطر در ادامه علاوه‌بر یک مقایسه، به توضیح رایج‌ترین انواع استودیو در دبی خواهیم پرداخت.

1-استودیوهای استاندارد شهری (Urban Studios)

متراژ این نوع آپارتمان‌ها معمولا بین ۳۵ تا ۴۵ مترمربع (۳۸۰ تا ۵۰۰ فوت مربع) بوده و مورد استقبال  افراد تک نفره یا زوج‌های جوان قرار گرفته است. استودیوهای استاندارد شهری دارای آشپزخانه کوچک (Pantry)، سرویس بهداشتی و فضای نشیمن به همراه خواب مشترک هستند که بیشتر در مناطقی چون Jumeirah Village Circle (JVC)، Al Furjan یا Dubai Sports City قرار دارند.

قیمت این نوع آپارتمان‌ها در ۲۰۲۵، بین ۴۵۰,۰۰۰ تا ۷۵۰,۰۰۰ درهم بوده و به عنوان گزینه‌ای اقتصادی و پرفروش در بین سرمایه‌گذاران تازه‌وارد، محسوب می‌شود.

2-استودیوهای لوکس (Luxury Studios)

طراحی داخلی مدرن، متریال باکیفیت، چشم‌انداز خلیج فارس یا برج خلیفه، از زیبایی‌های این نوع آپارتمان محسوب می‌شود که می‌توانید از امکانات رفاهی کامل مثل استخر، باشگاه، سالن اجتماعات، سرویس لابی و پارکینگ اختصاصی نیز بهره‌مند باشید. متراژ استودیوهای لوکس بین ۴۵ تا ۶۰ مترمربع و قیمت آن تقریبا بین ۹۰۰,۰۰۰ تا ۱.۸ میلیون درهم است.
این نوع استودیوها در مناطق Downtown Dubai، Dubai Marina، Business Bay، Palm Jumeirah یافت می‌شوند. این هم بدانید که بازدهی اجاره‌ای این واحدها معمولا کمتر از استودیوهای اقتصادی نیست، زیرا تقاضای بالایی از سوی گردشگران و مدیران خارجی دارند.

3-استودیوهای هتل‌سرویسی (Hotel Serviced Studios)

این نوع آپارتمان‌ها، توسط برندهای هتلی مانند DAMAC Maison، Emaar Address، Millennium، Paramount مدیریت می‌شوند و خدماتی مشابه هتل ۴ یا ۵ ستاره دارند. قیمت استودیوهای هتل سرویسی معمولا از ۸۰۰,۰۰۰ درهم تا ۲ میلیون درهم بوده و برای اجاره کوتاه مدت مناسب است.

4-استودیوهای Off-Plan (در حال ساخت)

این نوع واحدها در مناطقی مثل Dubai South، JVC، MBR City، Arjan عرضه می‌شوند و فرصت خرید با پیش‌پرداخت پایین و اقساط بدون بهره را برای سرمایه‌گذاران رقم می‌زنند. این هم بدانید که قیمت استودیوهای درحال ساخت از ۳۵۰,۰۰۰ درهم شروع می‌شود و برنامه پرداخت هزینه به این صورت است که 10% در زمان خرید پرداخت می‌شود و 40% آن در طی ساخت.  البته ۵۰٪ باقی‌مانده نیز در زمان تحویل یا بعد از آن (Post Handover Plan) پرداخت می‌شود و این موقعیت برای خریدارانی که دنبال رشد سرمایه هستند، بسیار مناسب است.

5-استودیوهای Smart یا Fully Furnished

در ابتدا باید گفت که این نوع استودیوها در دبی بهترین گزینه برای سرمایه‌داران خارجی است که قصد اقامت ندارند. از ویژگی استودیوهای Smart باید به مواردی چون داشتن مبلمان کامل، سیستم خانه هوشمند و آماده اجاره فوری، اشاره کرد.

قیمت‌ها و بازدهی استودیو در مناطق مختلف دبی

بعد از آشنایی با نفهوم آپارتمان‌های استودیو و انواع آن، می‌خواهیم درخصوص بازده اجاره‌ای تخمینی و قیمت آن در مناطق مختلف بحث کنیم که به شرح جدول زیر است:

البته این نکته را در نظر داشته باشید که بازدهی‌ها و قیمت استودیو در دبی باتوجه به جدول بالا، تقریبی هستند و باتوجه به مسائلی مانند لوکیشن دقیق، امکانات، کیفیت ساخت، سن ساختمان و طراحی داخلی تغییر می‌کند.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان‌های استودیو بخرند؟

بله، در قانون Regulation No. 3 of 2006 آمده است که برخی زمین‌ها برای مالکیت غیرملّی‌ها آزاد شده‌اند که به‌عنوان مناطق Freehold شناخته می‌شوند. برای خرید ملک در این مناطق  هیچ محدودیت سنی برای وجود ندارد و نیازی به داشتن اقامت یا ویزای امارات نیست اما باید نسبت به نکات زیر آگاهی داشته باشند:

توجه به مالکیت مناطق Freehold و Leasehold

برای خرید استودیو در دبی دو نوع مالکیت برای اتباع خارجی وجود دارد که به نام‌های Freehold و Leasehold مشهور است. در مالکیت Freehold، فرد به طور کامل مالک ساختمان و زمین می‌شود، می‌توانی آن را می‌روشد، اجاره می‌دهد و حتی امکان انتقال‌دهی به وراث هم دارد اما در مالکیت Leasehold یا حق بهره (usufruct)، افراد برای مدت مشخصی (مانند ۹۹ سال) حق مالکیت را دارند. 

شناخت الزامات قانونی و مراحل رسمی خرید

فرآیند قانونی خرید استودیو در دبی از طریق اداره اراضی و املاک(DLD) انجام می‌شودکه به صورت کاملا دیجیتال قابل انجام است اما این بخش از چند مرحله تشکیل می‌شود که شامل موارد زیر است:

گام 1: توافق اولیه و رزرو ملک

در این مرحله، خریدار و فروشنده (یا توسعه‌دهنده) فرم رزرو (Reservation Form) را امضا می‌کنند و پرداخت اولیه (۲٪ تا ۱۰٪) برای رزرو انجام می‌شود. البته این مبلغ معمولا، در حساب امانی (Escrow Account) نگهداری می‌شود.

گام 2: عقد قرارداد فروش Sale & Purchase Agreement (SPA)

حال در این مرحله قرارداد رسمی بین خریدار و توسعه‌دهنده تنظیم می‌شود که باید شامل جزئیات دقیقی مانند واحد، زمان تحویل، برنامه پرداخت، جریمه تاخیر و شرایط فسخ باشد. توصیه می‌شود در این زمان یک وکیل املاک ثبت‌شده در RERA، قرارداد را بررسی کند.
توجه داشته باشید که بدون امضای SPA، هیچ حق مالکیتی برای خریدار وجود ندارد.

گام 3: ثبت قرارداد در RERA و DLD

بعد از تنظیم قرارداد، توسعه‌دهنده موظف است معامله را در سیستم Oqood (برای پروژه‌های Off-Plan) یا Ejari / DLD (برای پروژه‌های آماده) ثبت کند تا خریدار پس از پرداخت هزینه ثبت (معمولاً ۴٪ از ارزش ملک)، مالک رسمی ‌شود.

گام 4: انتقال مالکیت و صدور سند رسمی(Title Deed)

در انتها، برای معاملات Secondary (ملک آماده) باید NOC )No Objection Certificate) از توسعه‌دهنده گرفته شود تا پس از بررسی پرداخت‌ها و مدارک، DLD سند رسمی مالکیت را صادر می‌کند. همچنین سند به زبان عربی است اما ترجمه رسمی انگلیسی نیز صادر می‌شود.

پس به طورکلی باید گفت:

 قرارداد (Sale & Purchase Agreement (SPA به عنوان یک سند اصلی معامله محسوب می‌شود که در آن قیمت، شرایط پرداخت، زمان تحویل، جریمه تاخیر و شرایط قید می‌گردد. 
در پروژه‌های off-plan، پول خریداران معمولا در Escrow account نگه داشته می‌شود تا توسعه‌دهنده ملزم به پیشبرد پروژه باشد.

هزینه انتقال مالکیت (Transfer Fee) معمولا ۴٪ از قیمت ملک به اداره زمین دبی (DLD) پرداخت می‌شود و در معامله ملک دست دوم (resale)، باید NOC (گواهی عدم اعتراض) از طرف توسعه‌دهنده دریافت شود تا تضمین کند که هیچ بدهی خدمات یا عوارض معوق وجود ندارد. 
در نهایت، سند مالکیت (Title Deed) پس از نهایی شدن، معامله و ثبت آن در DLD انجام می‌شود. 
 

مدارک مورد نیاز برای خرید استودیو در دبی

مبحث بعدی در خصوص خرید این نوع واحدها، مدارک مورد نیاز است؛ شاید جالب باشد که ما حتی بدون اقامت دائم امارات هم می‌توانید ملک خریداری کنید اما افرادی که ملک آن‌ها حداقل به ارزش 1 میلیون درهم باشد، می‌توانند برای ویزای اقامت ملکی اقدام کنند. بنابراین، مهم‌ترین مدارک مورد نیاز برای خرید استودیو در دبی توسط افراد مختلف به شرح زیر است:
 

مالیات‌ها و هزینه‌های قانونی خرید

گرچه یکی از دلایل جذابیت بازار املاک دبی نبود مالیات‌های سالانه ملکی یا مالیات بر درآمد اجاره‌ای است اما با این‌حال هزینه‌های رسمی زیر وجود دارد:

البته باید بدانید که این هزینه‌ها را هنگام خرید باید در مراحل ثبت نهایی پرداخت کنید.

انتقال مالکیت پس از پرداخت و تحویل

مرحله آخر، مربوط به انتقال مالکیت است که پس از پرداخت نهایی و دریافت گواهی تکمیل انجام می‌گیرد. در این مرحله ابتدا توسعه دهنده از DLD مجوز انتقال می‌گیرد و خریدار هزینه خدمات سال اول را تسویه می‌کند. سپس سند رسمی مالکیت(Title Deed) صادر و تحویل خریدار می‌شود که در این زمان مالک می‌تواند ملک را فروشد، اجاره دهد یا برای ویزای اقامت، درخواست دهد.

چک لیست گام به گام خرید استویو در دبی

حال در اینجا یک چک لیست خرید برای خریداران و سرمایه‌گذاران کرده‌ایم که با طی کردن آن، می‌توانید خریدی ایمن و سودآور داشته باشید. البته اگر برای اولین بار است که در در دبی خرید می‌کنید، حتما از کارگزاران دارای شماره مجوز RERA استفاده کنین تا تمامی مراحل از طریق سیستم رسمی DLD انجام شود.

نکات حقوقی حیاتی که اغلب نادیده گرفته می‌شود

با نحوه خرید استودیو در دبی و مراحل ثبت مالکیت آن آشنا شدید اما در زمان انجام معامله نکات زیر نادیده گرفته می‌شود که دانستن آن‌ها مهم و ضروری است:

بررسی حساب امانی (Escrow Account)

هر پروژه Off-Plan باید حساب امانی رسمی داشته باشد. پرداخت مستقیم به حساب توسعه‌دهنده غیرمجاز است. 

تایید مجوز توسعه‌دهنده

فقط توسعه‌دهندگان ثبت‌شده در DLD می‌توانند ملک بفروشند.

ثبت رسمی اجاره در سیستم Ejari

بدون ثبت Ejari اجاره‌نامه قانونی نیست و در اختلافات، قابل استناد نخواهد بود.

توجه به بندهای جریمه تاخیر (Delay Penalty)

در قرارداد SPA، حتما میزان جریمه تاخیر تحویل مشخص باشد (معمولاً ۵٪ سالانه از مبلغ پرداختی).

حق بازفروش (Resale Right)

برای پروژه‌های درحال ساخت، برخی توسعه‌دهندگان فقط بعد از پرداخت درصد خاصی از مبلغ (مثلاً ۴۰٪) اجازه فروش مجدد را می‌دهند.

انتقال مالکیت مشترک (Joint Ownership)

دو یا چند فرد می‌توانند به‌صورت مشترک مالک باشند اما در سند رسمی باید سهم هر نفر (مثلا ۵۰٪ - ۵۰٪) ذکر می‌شود.

خرید از طریق وکالت (Power of Attorney)

فقط وکالت‌نامه‌ای که در دفتر اسناد رسمی امارات صادر یا تایید شده باشد، معتبر است.

اطلاع از حقوق خریدار در برابر توسعه‌دهنده

مطابق با قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ دبی در خصوص حساب امانی پروژه‌های املاک، توسعه‌دهنده نمی‌تواند از وجوه خریداران برای پروژه دیگر استفاده کند و اگر پروژه لغو شد، مبالغ از طریق حساب امانی به خریداران بازگردانده می‌شود.
همچنین مطابق با قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸ نیز، تمام فروش‌های Off-Plan باید در سیستم RERA ثبت شوند تا معتبر باشند زیرا هرگونه قرارداد خارج از ثبت رسمی، غیرقابل استناد است. در واقع سیستم RERA اختیار دارد پروژه‌های متخلف را متوقف و وجوه را مسترد کند.