املاک یعقوبی
برخلاف گذشته که تمرکز اصلی بر خرید املاک آماده بود، بخش زیادی از سرمایهها در سالهای اخیر به سمت ویلاهای آف پلن دبی هدایت شدهاند. این تغییر رویکرد، اتفاقی نیست بلکه نتیجه مجموعهای از عوامل اقتصادی، ساختاری و استراتژیک در بازار املاک دبی است.
در حقیقت، ویلاهای آفپلن بهدلیل قیمت ورودی پایینتر نسبت به املاک آماده، شرایط پرداخت منعطف و پتانسیل افزایش قیمت تا زمان تحویل، یکی از انتخابهای جدی افراد در عصر امروز هستند زیرا سرمایهگذاران علاوه بر حفظ ارزش سرمایه، بهدنبال گزینهای هستند که امکان رشد منطقی در میانمدت و بلندمدت هم فراهم شود؛ همچنین عواملی مانند افزایش تقاضا برای زندگی در فضاهای ویلایی، تغییر سبک زندگی پس از همهگیری کرونا و توسعه گسترده مناطق جدید ویلایی در دبی، باعث شده این نوع املاک نهتنها از منظر سرمایهگذاری بلکه از نظر سکونت نیز جذابتر از گذشته باشند.
انتخاب درست ویلاهای پیش فروش دبی، همیشه بدون ریسک نیست و نیاز به شناخت دقیق بازار، مزایا و محدودیتها، نکات و شرایط اصلی یک سرمایهگذاری آگاهانه و موفق دارد که قصد داریم در ادامه به توضیح تمام این نکات بپردازیم.
به املاکی که در زمان خرید، یا در مرحله طراحی هستند یا هنوز بهطور کامل ساخته نشدهاند، ویلاهای آف پلن دبی گفته میشود. سرمایهگذار یا خریدار در این نوع خرید ملک را بر اساس نقشهها، مشخصات فنی، موقعیت پروژه و تعهدات سازنده خریداری کرده اما تحویل نهایی آن در آینده انجام میشود.
املاک آماده، واحدهایی هستند که ساخت آنها به پایان رسیده و خریدار میتواند بلافاصله پس از انجام مراحل قانونی، ملک را تحویل بگیرد یا از آن استفاده کند. پس تفاوت اصلی این دو مدل خرید، صرفا در «زمان تحویل» خلاصه نمیشود بلکه از نظر قیمت، شرایط پرداخت، ریسک، هدف سرمایهگذاری و حتی نوع مخاطب نیز اختلافات مهمی دارند.
به عبارت بهتر در خرید ویلاهای آف پلن دبی، قرارداد خرید مستقیما با سازنده (Developer) منعقد میشود و پرداخت مبلغ ملک بهصورت اقساط مرحلهای و همزمان با پیشرفت پروژه انجام میگیرد. همچنین، قیمت خرید معمولا پایینتر از قیمت بازار املاک آماده است و سود اصلی خریدار، از افزایش ارزش ملک تا زمان تحویل حاصل میشود.
برای درک بهتر، مقایسهای بین این دو گزینه بیان میکنیم که به شرح زیر است:
|
معیار مقایسه |
ویلاهای آفپلن دبی |
ویلاهای آماده |
|
زمان تحویل |
در آینده (معمولاً ۲ تا ۴ سال) |
فوری |
|
قیمت خرید |
پایینتر از بازار آماده |
بالاتر |
|
شرایط پرداخت |
اقساطی و مرحلهای |
نقدی یا تسهیلات محدود |
|
ریسک |
وابسته به اعتبار سازنده و پروژه |
بسیار کمتر |
|
پتانسیل رشد قیمت |
بالا (تا زمان تحویل) |
محدودتر |
|
مناسب برای |
سرمایهگذاری و برنامهریزی میانمدت |
سکونت یا استفاده فوری |
انتخاب پیش فروش ویلاهای دبی معمولا زمانی منطقی است که هدف خریدار ورود به بازار با سرمایه کمتر، استفاده از اهرم اقساطی یا کسب سود از رشد قیمت، پیش از تحویل باشد. درحالیکه خرید ویلای آماده بیشتر مناسب افرادی است که قصد سکونت فوری دارند یا ترجیح میدهند ریسک ساخت و زمان را نپذیرند.
بنابراین، ویلای آف پلن دبی ذاتا گزینهای «بهتر» یا «بدتر» نسبت به املاک آماده نیست بلکه مناسب یا نامناسب بودن آنها، کاملا به هدف، زمانبندی و سطح ریسکپذیری خریدار بستگی دارد که درک درست این تفاوتها، پایه اصلی یک تصمیم آگاهانه در بازار املاک دبی را رقم میزند.
جذابیت ویلاهای آفپلن دبی برای سرمایهگذاران بخاطر وجود مؤلفههای اقتصادی، ساختاری و رفتاری در بازار املاک دبی است. این مؤلفهها در کنار هم، شرایطی ایجاد کردهاند که خرید ویلا در مرحله پیشفروش، برای بسیاری از سرمایهگذاران منطقیتر از خرید ملک آماده به نظر میرسد. در ادامه، مهمترین دلایل این گرایش را بررسی میکنیم.
یکی از اصلیترین دلیل انتخاب پیش فروش ویلاهای دبی، قیمت خرید پایینتر در زمان ورود به بازار است.
در پروژههای آفپلن، خریدار ملکی را خریداری میکند که هنوز به مرحله بهرهبرداری نرسیده است؛ به همین خاطر، قیمت آن معمولا پایینتر از ویلای آماده مشابه در همان منطقه یا مناطق همسطح تعیین میشود.
در نتیجه این اختلاف قیمت، یک حاشیه امن برای سرمایهگذار ایجاد میکند و امکان کسب سود، از افزایش قیمت ملک تا زمان تحویل را فراهم میسازد. برای بسیاری از سرمایهگذاران همین فاصله قیمتی، مهمترین عامل اصلی ورود به پروژههای آفپلن است.
برخلاف املاک آماده که اغلب نیاز به پرداخت نقدی یا تسویه سریع دارند، ویلاهای آف پلن دبی معمولا با پلنهای پرداخت منعطف و مرحلهای عرضه میشوند. این پلنها به سرمایهگذار اجازه میدهند تا سرمایه خود را بهجای پرداخت یکباره، در چند مرحله مدیریت و بدون فشار مالی شدید، وارد بازار ویلا شوند.
علاوهبرآن، سرمایه خود را همزمان در بخشهای دیگر نیز حفظ یا فعال نگه دارد. بنابراین در بسیاری از پروژهها، پرداختها متناسب با پیشرفت ساخت انجام میشود تا ریسک نقدینگی برای خریدار کاهش یابد.
یکی از مهمترین جذابیت ویلاهای پیش فروش دبی، افزایش ارزش ملک در طول دوره ساخت است. معمولا قیمت ویلا از زمان خرید تا زمان تحویل نهایی در صورت انتخاب درست پروژه، میتواند رشد قابلتوجهی را برای سرمایهگذار رقم بزند. این رشد میتواند ناشی از عواملی چون پیشرفت فیزیکی پروژه، تکمیل زیرساختهای منطقه، افزایش تقاضا برای ویلا در آن منطقه و محدود بودن عرضه ویلاهای جدید نسبت به آپارتمانها باشد.
در سالهای اخیر، سبک زندگی در دبی دستخوش تغییر شده و تمایل به فضاهای خصوصیتر، متراژ بالاتر و محیطهای کمتراکم، افزایش یافته است. این موضوع بهطور مستقیم و چشمگیر باعث رشد تقاضا برای ویلا شده و جذابیت سرمایهگذاری در این بخش را تحت تاثیر قرار داده است.
این هم بدانید که ویلاهای آف پلن دبی معمولا در مناطق جدید و برنامهریزیشده ساخته میشوند و طراحی مدرنتری نسبت به ویلاهای قدیمی دارند. همچنین این واحدهای مسکونی متناسب با نیازهای روز خانوادهها توسعه پیدا کرده تا بتواند بازار مصرف و اجاره را تقویت کند.
برخلاف تصور برخی افراد، سرمایهگذاری در پیش فروش ویلا دبی الزاما پرریسک نیست و بهشرط آنکه پروژه و سازنده بهدرستی انتخاب شوند، نوعی ریسک کنترلشده محسوب میشود. بازار واحدهای پیشفروش در مقایسه با بسیاری از بازارهای دیگر ریسک قانونی پایینتر داشته و ساختار قراردادهای شفافتری دارد زیرا نظارت دولتی قویتری حاکم است. این موضوع برای بسیاری از سرمایهگذاران، تعادلی منطقی میان ریسک و بازده را ایجاد میکند.
به عنوان جمعبندی و شفافیت بیشتر این موضوع، میتوان مهمترین عوامل را در جدول زیر خلاصه کرد:
|
عامل |
تأثیر بر سرمایهگذار |
|
قیمت خرید پایینتر |
کاهش ریسک ورود |
|
پلن پرداخت اقساطی |
مدیریت بهتر نقدینگی |
|
رشد قیمت تا زمان تحویل |
افزایش بازده سرمایه |
|
تقاضای رو به رشد ویلا |
تضمین بازار مصرف |
|
توسعه مناطق جدید |
افزایش ارزش بلندمدت |
|
نظارت و چارچوب قانونی |
کاهش ریسک ساخت |
فراموش نکنید که جذابیت ویلاهای آفپلن دبی بهخودیخود تضمینکننده موفقیت نیست و انتخاب نادرست پروژه یا نادیده گرفتن جزئیات، میتواند همین فرصت را به یک تصمیم پرهزینه تبدیل کند. به همین دلیل، درک چرایی این جذابیت باید مقدمهای برای بررسی دقیقتر مزایا، ریسکها و شرایط خریدار باشد، نه پایان تصمیمگیری.
همانطور که گفتیم سرمایهگذاری برای پیش فروش ویلاهای دبی برای بسیاری از افراد یک فرصت جذاب است اما در کنار مزیتهای هر فرصتی، محدودیتها و ریسکهایی هم وجود دارد. تفاوت سرمایهگذاری حرفهای با یک فرد هیجانی در انجام کار این است که فرد حرفهای قبل از خرید، نهتنها «مزایا»، بلکه «ریسکها و نحوه مدیریت آنها» را هم میشناسد. پس در ابتدا بیایید با مزیتهای این بازار سرمایه آشنا شویم:
همانطور که میدانید در بازار دبی ویلاها، جزو داراییهای گران نسبت به آپارتمان به شمار میآیند و به همین خاطر خرید ویلای آماده اغلب به سرمایه اولیه بالاتری نیاز دارد اما در مدل آفپلن، سرمایهگذار میتواند با مبلغ ورودی کمتر وارد بازار شود، چون پرداخت بهصورت مرحلهای انجام میشود و فشار مالی خرید به یکباره برای فرد وجود ندارد.
این ویژگی باعث میشود افرادی که سرمایه متوسط دارند، بتوانند وارد بخش ویلایی بازار شوند؛ بخشی که معمولا رشد و تقاضای پایدارتری دارد.
یکی از بزرگترین مزایای آفپلنها در دبی، تنوع پلنهای پرداخت است. بسیاری از پروژهها بهگونهای طراحی میشوند که خریدار بتواند هزینه را در چند مرحله پرداخت کند تا همزمان بخشی از سرمایه خود را برای امور دیگر نیز نگه دارد و بهجای قفل کردن سرمایه، آن را مدیریت کند.
با این روش پرداخت سرمایهگذار در عمل میتواند استراتژی مالی داشته باشد، نه اینکه صرفا پول را یکجا پرداخت کند و منتظر بماند.
در پروژههای موفق، معمولا هرچه ساخت پروژه جلوتر میرود، ریسک کاهش یافته و اعتماد بازار بیشتر میشود، در نتیجه قیمت ملک بهتدریج افزایش پیدا میکند. پس میتوان گفت اگر انتخاب پروژه درست باشد، بخشی از سود سرمایهگذار در همین رشد طبیعی قیمت با گذر زمان ساخت پروژه، حاصل میشود. بهخصوص مناطق در حال توسعه که با تکمیل زیرساختها، جذابیت منطقه نیز افزایش پیدا میکند.
چون ویلاهای آفپلن معمولا براساس نیازهای امروز مثل پلانهای بازتر و کاربردیتر، فضای سبز بهتر، وجود امکاناتی مثل کلابهاوس، مسیر پیادهروی، امنیت، امکانات تفریحی و کیفیت ساخت رقابتیتر، طراحی میشوند، روی اجارهپذیری و فروش مجدد در آینده تاثیرگذار هستند چون ملک قدیمی نیست و با استانداردهای روز فاصله ندارد.
در مراحل ابتدایی پیشفروش، معمولا گزینههای بیشتری مانند انتخاب موقعیت بهتر در پروژه، انتخاب ویو یا گوشه بودن زمین و انتخاب متراژ و تیپ مناسبتر برای انتخاب وجود دارد. این مزیت گرچه کوچک به نظر میرسد اما در بازار ویلا گاهی تفاوتهای جزئی، در زمان فروش مجدد یا اجاره تاثیر بسزایی دارد.
واقعیت این است که آفپلن همیشه سودآور نیست و اگر ریسکهای آن شناخته نشوند، هزینهساز میشوند اما درصورتی که از همان ابتدا مدیریت شوند، قابل کنترل هستند. مهمترین ریسکها و محدودیتهای ولای آف پلن دبی شامل موارد زیر است:
یکی از رایجترین نگرانیها در خرید آفپلن، تاخیر در زمان تحویل است که به دلایل مختلفی مانند تغییرات اجرایی پروژه، مشکلات زنجیره تأمین، مسائل پیمانکاران، یا کندی در برخی مراحل ساخت، ممکن است رخ دهد اما تأخیر در تحویل چه تأثیری دارد؟
در واقع اگر هدف فرد سکونت باشد، برنامهریزی زندگی آن بهم میریزد و درصورتی که قصد اجارهدادن داشته باشید، درآمد اجاره دیرتر شروع میشود. در نهایت اگر هدف شما فروش در زمان مشخص باشد، زمانبندی خروج از سرمایهگذاری تغییر میکند.
مهمترین ریسک در انتخاب سازنده یا پروژه این است که کیفیت اجرا مطابق وعدهها نبوده یا امکانات واقعی کمتر از تبلیغات باشد. در برخی موارد نیز، مدیریت پروژهها ضعیف است و سرمایهگذارانی که فقط براساس قیمت پایین تصمیم میگیرند، مرتکب خطای بیشتری میشوند.
از این موضوع غافل نباشید که برند سازنده در بازار دبی روی سرعت فروش مجدد، ارزش آینده و اعتماد خریداران بعدی، اثر مستقیم دارد.
در ابتدای معامله افراد با نقشهها، رندرها، بروشورها و توضیحات فروش، تصمیم به خرید میگیرند که در پروژههای ضعیفتر هنگام تحویل واحد مسکونی، ممکن است با تغییر در طراحی جزئیات مواجه شوید یا کیفیت متریال پایینتر باشد. حتی ممکن است برخی امکانات حذف با کوچکتر شده باشند که برای کاهش آن باید به بررسی دقیق اسناد پروژه و اعتبار سازنده بپردازید.
برخی افراد تصور میکنند هر زمان بخواهند میتوانند قرارداد آفپلن را بفروشند. اما واقعیت این است که فروش مجدد به عوامل زیادی چون مرحله پیشرفت پروژه، میزان پرداختهای انجامشده، قوانین انتقال قرارداد در آن پروژه و وضعیت بازار در آن مقطع، وابسته است.
بنابراین کسی که آفپلن میخرد باید از ابتدا باید «استراتژی خروج» داشته باشد نه اینکه بعدا به فکر آن باشد.
خرید آفپلن فقط قیمت ویلا نیست بلکه موارد دیگری مانند هزینههای ثبت و انتقال، زمانبندی پرداختها و جریمه دیرکرد، جزئیات تحویل و استانداردهای نهایی، شرایط فسخ یا تغییر قرارداد و موارد مربوط به نگهداری و سرویسهای مجتمع پس از تحویل وجود دارد که اگر از ابتدا شفاف نشود، بعدا هزینهساز میشود. این موضوع حتما باید قبل از امضا، دقیق بررسی شوند تا بسیاری از اختلافها کاهش یابد.
در حقیقت خرید ویلاهای آف پلن دبی زمانی میتواند یک انتخاب هوشمندانه باشد که مزایا را صرفا «جذابیت» نبینید و ریسکها را صرفا «ترس» تلقی نکنید، بلکه هر دو را در کنار هم ببینید و تصمیم را براساس هدف خودتان تنظیم کنید.
دبی، بیزینس بی، خیابان مراسی، برج اداری چرچیل، طبقه ٣٣، آفیس ٣٣٠١
