آپارتمان های آف پلن دبی

خرید آپارتمان‌های آف پلن در دبی و راهنمای جامع واقعیت‌های آن

اولین مفهومی که ذهن بسیاری از خریداران بین‌المللی برای سرمایه‌گذاری در دبی به خود مشغول می‌کند، پروژه‌ آپارتمان‌ های آف‌پلن است؛ واحدهایی که هنوز ساخته نشده‌اند اما پیش از تکمیل، بخش بزرگی از سرمایه‌های خارجی را به خود جذب می‌کنند. سوال اصلی اینجاست: 

• چرا بازاری که بر پایه «ملک‌های نساخته» بنا شده، توانسته یکی از پایدارترین و پرسودترین جریان‌های سرمایه‌گذاری خاورمیانه باشد؟ 
• آیا خرید آپارتمان آف‌پلن در دبی یک فرصت اقتصادی واقعی است، یا صرفا یک بازی بر پایه انتظارات و وعده‌هاست؟ 

درواقع هدف ما  این است که شما از زاویه کاملا تحلیلی، واقع‌بینانه و مبتنی بر تجربه، تمام آنچه را که یک سرمایه‌گذار باید درباره خرید آپارتمان آف‌پلن در دبی مانند مزایا، معایب، قوانین، فرآیند خرید، اشتباهات رایج و استراتژی‌های انتخاب پروژه مناسب بداند را بررسی کنیم تا تصمیم‌گیری اصولی‌تر داشته باشید. همچنین متوجه خواهید شد که آیا این مسیر با اهداف و ریسک‌پذیری شما هماهنگ هست یا خیر؟

آپارتمان های آف‌پلن چه هستند و چه تفاوتی با ملک آماده دارند؟

آف‌پلن به واحدی گفته می‌شود که هنوز ساخته نشده یا در مراحل اولیه ساخت است. در این روش، قیمت نسبت به ملک آماده پایین‌تر اس و پرداخت‌ها، مرحله‌ای صورت می‌گیرد. همچنین امکان دریافت سود از ارزش تا زمان تحویل وجود دارد و اغلب برنامه پرداخت تا بعد از تحویل ادامه دارد. بنابراین از مهم‌ترین تفاوت‌های بین آپارتمان های آف پلن دبی و ملک آماده می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

چرا دبی بزرگ‌ترین بازار آف‌پلن منطقه است؟

آمارها نشان می‌دهد که بیش از نیمی از معاملات سالانه املاک در دبی، مربوط به همین پروژه‌های آف‌پلن است. توسعه‌دهندگان بزرگ هر سال ده‌ها پروژه جدید معرفی می‌کنند؛ از استودیوهای کوچک تا پنت‌هاوس‌های میلیون‌دلاری. بنابراین از مهم‌ترین دلایل رونق شگفت‌انگیز این بازار، باید به موارد زیر اشاره کرد:

• رشد جمعیت سریع دبی
• افزایش سازندگان معتبر جهانی
• نظارت سختگیرانه RERA و امنیت سرمایه خریدار
• بازده سرمایه‌گذاری (ROI) بالا
• تقاضای قوی برای اجاره در مناطق کلیدی
• امکان اخذ اقامت امارات با خرید ملک

این هم بدانید که با توجه به مزایایی که نام بردیم، بیش از ۶۰٪ معاملات املاک دبی در حوزه آف‌پلن انجام می‌شود.

آشنایی با انواع آپارتمان های پیش فروش در دبی و سازندگان برتر آن‌ها

شناخت انواع آپارتمان های فروش دبی، برای سرمایه‌گذار این فرصت را به وجود می‌آورد که به بررسی پروژه مناسب خود بپردازد. بنابراین از انواع آپارتمان های پیش خرید در دبی باید به موارد زیر اشاره کرد:

در دبی ده‌ها توسعه‌دهنده فعال برای آپارتمان‌های پیش خرید دبی وجود دارد اما چند شرکت زیر، به‌طور ویژه برای افراد قابل اعتماد هستند:

بهترین مناطق دبی برای خرید آپارتمان های آف پلن

در این بخش می‌خواهیم علاوه‌بر معرفی بهترین مناطق بررای آپارتمان های پیش فروش در دبی، دلیل محبوبیت آن‌ها هم بیان کنیم که به شرح زیر است:

• Downtown Dubai 

رشد ارزش ملک در این منطقه بسیار بالا بوده و مناسب برای افرادی است که به دنبال سرمایه‌گذاری بلند مدت و اوکس هستند. از دیگر ویژگی‌های این منطقه باید به مواردی چون رشد پایدار و مطمئن، بالاترین تقاضای گردشگری و وجود پروژه‌های لوکس اعمار است.

• Dubai Marina

از دلایل مهم و اصلی این منطقه، نرخ اشغال 90 درصد به بالای واحدهای کوچک است و آن را برای کسانی  مناسب کرده که به دنبال سرمایه‌گذاری با بازده سالانه بالا هستند یا قصد اجاره کوتاه مدت آپارتمان را دارند. از دیگر ویژگی‌های بارز این منطقه نیز باید به مواردی چون تقاضای گردشگران خارجی بسیار بالا و بازده سرمایه‌گذاری بالا برای واحدهای کوچک، اشاره کرد.

• Business Bay

آمارها حاکی از آن است که این منطقه در آینده به Downtown دوم تبدیل می‌شود زیرا صدها برج جدید در حال ساخت است و دسترسی عالی به شیخ‌زاید و مرکز شهر دارد. بنابراین، این منطقه مناسب افرادی است که به دنبال سرمایه‌گذاری میان مدت هستند یا به پروژه‌های مدرن علاقه دارند. البته افراد با بودجه‌های مختلف توانایی سرمایه‌گذاری در پروژه‌ها را دارند.

• JVC

ویژگی اصلی این منطقه، قیمت مناسب به همراه تقاضا اجاره پایدار است. در واقع قیمت مناسب آف‌پلن‌ها، تقاضای اجاره ثابت و مناسب بودن قیمت خرید استودیو و یک‌خوابه در این منطقه باعث شده تا افرادی که قصد اولین سرمایه‌گذاری را دارند، با خیالی آسوده به اقدام اینکار بپردازند.

• Dubai Hills

منطقه‌ای لوکس و خانوادگی که ویژگی‌هایی چون آرامش، فضای سبز و رشد پایدار از مهم‌ترین دلایل افراد برای خرید آپارتمان های پیش فروش دبی است. همچنین وجود پروژه‌های اعمار، نزدیکی به مدارس، بیمارستان و مراکز خرید و رشد عالی ارزش ملک پس از تحویل، توانسته توجه افراد بسیاری را به خود جذب کند.

پس اگر بخواهیم یک خلاصه درخصوص بهترین مناطق آپارتمان های پیش فروش دبی داشته باشیم باید گفت که:

قوانین و چارچوب خرید آپارتمان های آف پلن

بازار آف‌پلن دبی یکی از قانونمندترین بازارهای املاک جهان است و همین موضوع دلیل اصلی امنیت بالای آن برای خارجی‌ها از جمله ایرانیان محسوب می‌شود. پس در ادامه، هر کدام از بخش‌های قانونی این روند را به طور کامل بررسی می‌کنیم.

• توجه به مقررات RERA

RERA (آژانس تنظیم مقررات املاک) وظیفه دارد تا سابقه سازنده، مالکیت زمین پروژه، مجوز ساخت، نقشه‌ها و جزئیات مهندسی و درصد تامین مالی سازنده را به طور کامل کنترل می‌کند. در حقیقت میتوان گفت که هیچ سازنده‌ای حق ندارد بدون تایید رسمی RERA، حتی یک واحد بفروشد. در حقیقت این آژانس بررسی می‌کند که سازندگان قبل از شروع پروژه:

• زمین را کاملا تملک کرده باشد.
• 20% سرمایه اولیه را در حساب امانی (Escrow) واریز کرده باشد.
• مجوز ساخت، نقشه‌ها، مهندسی و برنامه زمان‌بندی دقیق را ارائه دهد.
• سابقه پروژه‌های قبلی خود را ثبت کند.
• هیچ سازنده‌ای حق ندارد حتی یک روز زودتر از تأیید RERA پروژه را پیش‌فروش کند.

همچنین این آژانس مطابق درصد پیشرفت واقعی پروژه، اجازه برداشت از حساب امانی را می‌دهد.

• داشتن حساب امانی (Escrow)

Escrow مثل صندوق امانت دولتی است که تمام پرداخت‌های خریدار، مستقیم به آن واریز می‌شود و سازنده با تأیید RERA و درصد پیشرفت پروژه حق اجازه برداشت را دارد. همچنین در صورت توقف پروژه، پول کاملا قابل بازگشت یا قابل انتقال به سازنده جدید است. به عنوان مثال اگر پروژه‌ای ۳۰٪ پیشرفت داشته باشد، سازنده فقط می‌تواند حداکثر ۳۰٪ پولی که خریداران پرداخت کرده‌اند را دریافت کند.

• ثبت Oqood یا سند رسمی مالکیت در مرحله ساخت

Oqood یک ثبت رسمی در سیستم DLD است که مالکیت اولیه شما را ثبت می‌کند و از فروش مجدد واحد شما توسط دیگران جلوگیری می‌کند. همچنین این سند برای اقامت امارات ضروری است و قابلیت انتقال به خریدار بعدی را دارد.

• بررسی قرارداد SPA

این قرارداد باید کامل بررسی شود و از جمله موارد حیاتی که باید به آن توجه کنید مباحثی چون تاریخ تحویل دقیق، بازه تاخیر مجاز، جریمه تاخیر سازنده، لیست کامل متریال و امکانات (Specification Sheet)، حق تغییرات سازنده در پلان، تاریخ تحویل واقعی یا تحویل فنی و بندهای مربوط به انصراف خریدار یا فسخ قرارداد، است.

چطور یک پروژه آف‌پلن مناسب انتخاب کنیم؟

برخی از افراد ممکن است به تازگی وارد بازار سرمایه‌گذاری دبی شده باشند؛ پس نیاز است که نسبت به موارد زیر برای آپارتمان های آف پلن آگاهی داشته باشد.

• بررسی سابقه سازنده

برای بررسی این موضوع باید به این جواب دست پیدا کنید که:

• آیا سازنده پروژه قبلی را به‌موقع تحویل داده؟
• کیفیت نهایی مطابق تبلیغات بود؟
• آیا سازنده سابقه تغییر امکانات پروژه دارد؟
• آیا سازنده در پروژه‌های قبلی شکایت یا تاخیر داشته است؟

پس در بررسی سابقه سازنده حتما به سوالات مطرح شده توجه کنید.

• موقعیت پروژه (نه فقط لوکیشن روی نقشه)

برای این موضوع باید بررسی کنید که آیا موقعیت پروژه در مسیر بزرگراه‌ها یا مناطق پر سر‌و‌صدا قرار دارد؟ پروژه‌های مجاور در آینده چه خواهند بود؟ آیا منطقه در فاز توسعه است یا توسعه‌یافته؟ دسترسی به مترو، مدارس و پارک چگونه است؟

• کیفیت متریال و اجرا

در این بخش باید برند وسایل آشپزخانه، ضخامت شیشه‌ها، نوع کف‌پوش و سرامیک، سیستم سرمایش و تهویه و کیفیت آسانسور را بررسی کنید.

• بررسی برنامه پرداخت

بهترین برنامه‌های پرداخت معمولا 50/50 یا 40/60 است و برنامه‌هایی مثل 10/90 نشان‌دهنده تامین مالی ضعیف، وجود تاخیر و ریسک افزایش هزینه ساخت است.

• توجه به امکانات پروژه

در این بخش باید تعداد آسانسورها، ظرفیت باشگاه، خدمات امنیتی، کیفیت محوطه‌سازی، تعداد پارکینگ نسبت به تعداد واحدها و کیفیت لابی و مناطق مشترک را بررسی کنید.

اشتباهات رایج خریداران ایرانی برای آپارتمان های پیش فروش دبی

شما به عنوان یک سرمایه‌گذار حرفه‌ای در بازار املاک دبی حتما باید به موارد زیر توجه کنید؛ این موضوع به خصوص برای سرمایه‌گذاران ایرانی بسیار رایج که باید نسبت به آن آگاهی داشته باشید.

• خرید صرفا براساس قیمت نه ارزش

بسیاری از ایرانی‌ها پروژه‌ای را فقط چون "ارزان‌تر" است می‌خرند اما ارزان بودن همیشه به معنای سودآوری نیست.

• بررسی نکردن بندهای قرارداد SPA

بسیاری از خریداران نمی‌دانند سازنده حق دارد تا ۳۰٪ تغییرات پلان بدهد یا نمی‌دانند که جریمه تأخیر ممکن است سقف داشته باشد.

• خرید پروژه در منطقه اشتباه

در برخی مناطق، عرضه بسیار بیشتر از تقاضاست و به همین خاطر این موضوع سبب کاهش بازده سرمایه‌گذاریف زمان طولانی فروش و رقابت شدید پس از تحویل می‌شود.

ریسک‌ها و چالش‌های واقعی خرید آف‌پلن

آپارتمان آف ‌پلن در دبی سود دارد اما بدون ریسک نیست و از رایج‌ترین چالش‌ها و ریسک‌های آن نیز می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تأخیر در تحویل پروژه

حتی بهترین سازندگان نیز گاهی تأخیر دارند، چراکه دلایلی مانند مشکلات تأمین مواد، تغییر در قوانین ساخت و پروژه‌های بزرگ دولتی اطراف، سازندگان را با این مشکل مواجه می‌کند. پس دقت داشته باید که حتما در SPA بند مربوط به جریمه تأخیر را دقیق بررسی کنید.

• تغییرات در برنامه پرداخت توسط سازنده

گاهی سازنده برای ادامه پروژه مبلغ‌های جدید اضافه می‌کند یا مرحله‌بندی را تغییر می‌دهد. بنابراین، باید سازنده‌ای را انتخاب کنید که سابقه شفاف داشته باشد.

• کاهش موقت ROI به دلیل عرضه زیاد در زمان تحویل

اگر چند پروژه همزمان تحویل داده شوند، رقابت برای اجاره زیاد می‌شود و برهمین اساس، بازده سرمایه‌گذاری یا ROI چند ماه پایین می‌آید اما این وضعیت معمولاً بعد از ۶ تا ۱۲ ماه به ثبات می‌رسد.

• هزینه‌های پنهان و فراموش‌شده

اقامت، خدمات مدیریت ساختمان، شارژ سالانه و هزینه‌های تکمیل مدارک معمولا توسط سرمایه‌گذاران تازه‌کار نادیده گرفته می‌شود.

• آسان نبودن فروش، قبل از تحویل

اگر منطقه، تقاضای کمی داشته باشد، سازنده پروژه جدیدی با قیمتی نزدیک به آن را عرضه کند یا بازار در حالت اصلاح باشد، فروش واحد قبل از تحویل ممکن است زمان‌بر شود.

آیا خرید آپارتمان آف ‌پلن در دبی برای من مناسب است؟

برای پاسخ به این سوال باید گفت که اگر:

1. می‌خواهید با سرمایه کمتر وارد بازار شوید
2. به دنبال رشد ارزش سرمایه هستید
3. می‌توانید ۲ تا ۳ سال برای تحویل منتظر بمانید
4. مشاوره حرفه‌ای دریافت می‌کنید

آف‌پلن یکی از بهترین روش‌های سرمایه‌گذاری در دبی است اما اگر:

1. عجله دارید
2. قصد دریافت سریع درآمد اجاره‌ای دارید
3. تحمل تأخیر ندارید

بهتر است ملک آماده را بررسی کنید.

آیا خرید آپارتمان آف‌پلن در دبی بهترین انتخاب سرمایه‌گذاری است؟

برای بسیاری از سرمایه‌گذاران "بله" اما نه برای همه؛ اگر می‌پرسید چرا، باید بگوییم که:

آپارتمان‌های آف‌پلن در دبی ترکیبی از فرصت‌های قابل‌توجه و ریسک‌های قابل مدیریت هستند و درست زمانی به بهترین انتخاب تبدیل می‌شوند که سرمایه‌گذار بداند چگونه میان این دو تعادل ایجاد کند. واقعیت این است که بازار املاک دبی طی سال‌های اخیر نشان داده که بیشترین رشد قیمتی و بیشترین تقاضا در پروژه‌های آف‌پلن اتفاق می‌افتد. ورود با قیمت پایین‌تر، برنامه‌های پرداخت انعطاف‌پذیر، رشد ارزش ملک در طول ساخت و تحویل واحدهای کاملا نوساز، از جمله عواملی هستند که این مدل سرمایه‌گذاری را مورد توجه افراد قرار داده است. این تمام ماجرا نیست زیرا خرید آپارتمان های آف پلن زمانی به بهترین انتخاب تبدیل می‌شود که شرایط زیر برقرار باشد:

1. پروژه توسط توسعه‌دهنده معتبر و دارای سابقه تحویل منظم ساخته شود.
2. موقعیت جغرافیایی ملک در یکی از مناطق آینده‌دار دبی باشد.
3. برنامه پرداخت منطقی و متناسب با بودجه خریدار ارائه شده باشد.
4. سرمایه‌گذار رویکرد میان‌مدت یا بلندمدت داشته باشد و عجله‌ای برای بازده کوتاه‌مدت نداشته باشد.
5. تمامی قوانین، چارچوب‌های حقوقی و مفاد قرارداد با دقت بررسی شود.

در چنین شرایطی، آمار و تجربه نشان می‌دهد که خرید ملک آف‌پلن نه‌تنها سودآور است، بلکه می‌تواند بازدهی بالاتری نسبت به خرید ملک آماده داشته باشد. برعکس، اگر این اصول نادیده گرفته شوند، همین سرمایه‌گذاری، می‌تواند تبدیل به تصمیمی پرریسک و نادرست شود.

پس پاسخ نهایی برای انتخاب بهترین سرمایه‌گذاری چیست؟

جواب به آیا خرید آپارتمان آف‌پلن در دبی بهترین انتخاب سرمایه‌گذاری است، به یک عامل کلیدی بستگی دارد و این است که: "آیا پروژه‌ای که انتخاب کرده‌اید، واقعاً ارزش سرمایه‌گذاری دارد؟"

پس اگر انتخاب شما درست باشد، خرید آپارتمان آف‌پلن در دبی می‌تواند:

1. ارزش سرمایه شما را افزایش دهد.
2. امکان اخذ اقامت امارات را فراهم کند.
3. گزینه‌ای کم‌هزینه‌تر برای ورود به بازار باشد.
4. حتی قبل از تحویل، سود قابل توجهی ایجاد کند.

اما اگر انتخاب دقیق نباشد، ممکن است با تأخیر در تحویل، کیفیت پایین، کاهش ارزش ملک، یا مشکلات حقوقی رو‌به‌رو شوید.

در نهایت، خرید آف‌پلن نه یک فرصت طلایی همیشگی است و نه یک انتخاب پرریسک همیشگی؛ این انتخاب، بسته به نوع پروژه و سطح آگاهی خریدار می‌تواند بهترین یا بدترین تصمیم باشد. پس اگر به‌دنبال این هستید که بدانید کدام پروژه‌ها با اهداف و بودجه شما مطابقت دارد، مشاوره با یک تیم تخصصی می‌تواند احتمال موفقیت شما را چند برابر کند و این همان نقطه‌ای است که تجربه و تحلیل دقیق ارزش واقعی خود را نشان می‌دهد. پس مشاوران املاک یعقوبی در کنار شما هستند تا بهترین انتخاب را داشته باشید.