استودیوهای آف پلن در دبی

آیا استودیوهای آف پلن دبی می‌توانند پرهزینه تمام شوند؟

یکی از رایج‌ترین اشتباهات در استودیوهای آف‌پلن، بعد از خرید اتفاق می‌افتد زیرا بسیاری از خریداران، تصمیم اصلی خود را در زمان خرید می‌گیرند و تصور می‌کنند سخت‌ترین بخش مسیر را پشت سر گذاشته‌اند، در حالی‌که تجربه بازار نشان می‌دهد اشتباه اصلی معمولا بعد از تحویل رخ می‌دهد؛ درست زمانی که مالک، بدون استراتژی مشخص بین اجاره، فروش یا نگه‌داشتن واحد مردد می‌ماند.

این بلاتکلیفی اغلب با این تصور همراه است که صبر کردن کم‌ریسک‌ترین گزینه است اما این موضوع بخاطر خالی ماندن واحد می‌تواند در عمل باعث فرسایش ارزش دارایی و از دست رفتن فرصت‌های مناسب شود. پس ما قرار است در ادامه به این بپردازیم که استودیو آف‌پلن بعد از تحویل با چه اشتباهات رایجی روبه‌رو است و چرا تصمیم نگرفتن می‌تواند خطرناک‌تر از تصمیم اشتباه باشد؟ چگونه می‌توان با نگاه درست، مسیراجاره یا فروش را آگاهانه و به‌موقع انتخاب کرد؟

چه کسانی به سراغ خرید استودیو آف‌پلن می‌روند؟

همان‌طور که می‌دانید استودیوهای آف‌پلن یکی از پرجست‌وجوترین گزینه‌ها در بازار ملک دبی هستند، به‌ویژه برای خریدارانی که قصد دارند با سرمایه کمتر وارد بازار شوند. بنابراین، شناخت مخاطب این نوع ملک، اولین قدم برای تصمیم‌گیری درست است. پس میتوان گفت استودیوهای پیش فروش دبی، برای گروه‌های زیر جذابیت دارد:

• افرادی که برای اولین‌بار قصد خرید ملک در دبی را دارند
• سرمایه‌گذارانی با بودجه محدود که به‌دنبال ورود تدریجی به بازار هستند
• کسانی که تمرکز اصلی‌شان بر اجاره دادن ملک است، نه سکونت خانوادگی
• خریدارانی که به پرداخت اقساطی بلندمدت علاقه‌مندند

آیا استودیوهای آف‌پلن واقعا سودده هستند؟

سوال بعدی که این خصوص وجود دارد، میزان سوددهی دهی استودیوهای آف‌پلن است که به‌طور مستقیم به رفتار بازار اجاره و فروش بستگی دارد نه صرفا قیمت پایین‌تر آن‌ها نسبت به واحدهای بزرگ‌تر. در واقع مهم‌ترین مزایای بالقوه استودیوهای آف پلن دبی از نظر سود به شرح زیر هستند:

• هزینه ورودی کمتر نسبت به واحدهای یک‌خوابه
• تقاضای مناسب در برخی مناطق برای اجاره‌های کوتاه‌مدت
• امکان فروش در مراحل پایانی ساخت با قیمت بالاتر (در پروژه‌های خاص)

اما بخاطر داشته باشید که عوامل زیر نیز، از مهم‌ترین محدودیت این واحدهای مسکونی به شمار‌ می‌روند:

• دامنه خریداران در زمان فروش مجدد محدودتر است
• حساسیت بالاتر قیمت به شرایط بازار
• رقابت شدید بین استودیوهای مشابه در یک پروژه یا منطقه

آیا استودیو آف‌پلن بیشتر مناسب زندگی است یا سرمایه‌گذاری؟

استودیو آف‌پلن ذاتا برای سرمایه‌گذاری طراحی شده است، نه زندگی بلندمدت اما در شرایط خاص، می‌تواند برای زندگی هم استفاده شود. در ادامه به مهم‌ترین عواملی می‌پردازیم که این واحدهای مسکونی را به ابزاری برای سرمایه‌گذاری تبدیل کرده است.

• ماهیت «آف‌پلن» یعنی نگاه به آینده، نه استفاده فوری

وقتی ملکی آف‌پلن است یعنی هنوز ساخته نشده یا در حال ساخت است که کاربری آن در آینده محقق می‌شود؛ بنابراین، خریدار امروز پول می‌دهد اما برای استفاده در آینده. پس این منطق، منطق سرمایه‌گذاری است نه سکونت فوری.

• استودیو از نظر طراحی، واحد مصرفی پایدار نیست

استودیوها معمولا متراژ محدود داشته و تفکیک فضایی ندارند مه این موضوع، برای زندگی خانوادگی یا بلندمدت طراحی نشده‌ است؛ به همین دلیل بیشتر مناسب افراد مجرد، افرادی با اقامت کوتاه‌مدت یا زندگی موقت هستند. این موضوع در سرمایه‌گذاری، کاملا برعکس است چراکه به همین ویژگی‌ها اصلا حساس نیست.

• سازندگان استودیو آف‌پلن را با هدف بازار سرمایه می‌سازند

در اغلب پروژه‌های آف‌پلن استودیوها برای جذب سرمایه‌گذار طراحی می‌شوند نه برای سکونت دائمی که از نشانه‌های آن باید به مواردی مثل تعداد بالای استودیو در پروژه، تبلیغ روی اقساط و ROI و تمرکز کمتر روی امکانات زندگی خانوادگی، اشاره کرد. پس این یعنی، مخاطب اصلی از ابتدا سرمایه‌گذار بوده است.

• چرا بعضی‌ها در استودیو آف‌پلن زندگی می‌کنند؟

چون قیمت ورودی پایین‌تر است و در مناطق خاص، دسترسی خوبی دارند. همچنین برای یک دوره کوتاه، جواب می‌دهد اما این استفاده، کاربرد ثانویه این واحدهای مسکونی محسوب می‌شوند نه به عنوان هدف اصلی طراحی.

در نتیجه اگر کسی با نیت «زندگی بلندمدت» استودیو آف‌پلن بخرد، اغلب بعد از مدتی با محدودیت فضا، هزینه‌ها یا تغییر نیاز مواجه می‌شوند. پس به طورکلی، اگر بخواهیم مقایسه ای بین نگاه سرمایه‌گذاری و زندگی داشته باشیم، به موارد زیر می‌رسیم:

در حقیقت مشکل اصلی زمانی ایجاد می‌شود که استودیو با منطق سرمایه‌گذاری خریده شده اما با انتظارات زندگی ارزیابی می‌شود یا برعکس. در چنین شرایطی مالک از فضا ناراضی است و بازده اجاره قانع‌کننده نیست؛ همچنین، تصمیم‌گیری بعد از تحویل نیز دشوار می‌شود نه به‌دلیل بد بودن استودیو، بلکه به‌دلیل ناهمخوانی هدف با انتخاب.

بنابراین، سؤال درست این نیست که «آیا استودیو آف‌پلن خوب است یا بد؟» بلکه پرسش درست آن به این شکل است که «من این استودیو آف‌پلن را برای زندگی می‌خواهم یا برای سرمایه‌گذاری، و آیا ویژگی‌هایش با آن هدف هم‌خوان است یا نه؟»

اگر هدف سرمایه‌گذاری است، چه استودیو آف‌پلنی نخریم؟

حال که متوجه اهمیت این موضوع شدید و تصمیم گرفتید که برای سرمایه‌گذاری از استودیو پیش فروش دبی استفاده کنید، حتما به این فکر می‌کنید که سراغ چه استودیوهای آف‌پلنی نباید رفت؟

برای تشخیص این موضوع نکات زیر را در نظر داشته و به سراغ استادیوهای آف‌پلنی با این مشخصات نروید:

• استودیوهایی با پلان غیرکاربردی را نخرید

پلان، مهم‌ترین عامل موفقیت یا شکست استودیو در بازار اجاره و فروش است. استودیوهای پرریسک از نظر پلان شامل مواردی مانند ورودی مستقیم به تخت خواب، نبود امکان تفکیک حداقلی فضا، قرارگیری آپزخانه در مسیر حرکت و مسدود شدن راه و نورگیری ضعیف یا یک‌طرفه است.

این واحدها شاید روی نقشه قابل قبول باشند، اما در عمل جذابیت مصرفی ندارند و سریع کنار گذاشته می‌شوند که معمولا هم فقط با تخفیف معامله می‌شوند.

• استودیوهایی در پروژه‌های با تراکم بالا را نخرید

رقیب اصلی استودیو شما، پروژه کناری نیست بلکه واحد کناری آن است. حالا چرا تراکم بالا خطرناک است؟

چون ده‌ها استودیو مشابه، هم‌زمان وارد بازار می‌شوند و قدرت قیمت‌گذاری کاهش می‌یابد که در نتیجه رقابت به سمت تخفیف کشیده می‌شود. در چنین پروژه‌هایی حتی بازار خوب هم واحدها را نجات نمی‌دهد؛ بنابراین سرمایه‌گذار به واحدی نیاز دارد که در میان رقبا دیده شود.

• استودیوهایی بدون بازار مصرف مشخص را نخرید

این را بدانید که هر استودیویی مستجر یا خریدار ندارد و باید دید چه کسی قرار است این واحد را استفاده کند. از مهم‌ترین نشانه‌های نبود بازار مصرف باید به مواردی چون منطقه فاقد تقاضای مجردها یا شاغلان، دسترسی ضعیف به حمل‌ونقل یا مراکز کاری و نبود خدمات روزمره اطراف پروژه، اشاره کرد.

در شهری مثل Dubai، بازار مصرف بسیار منطقه‌محور است و استودیویی که مصرف‌کننده مشخص نداشته باشد، حتی با قیمت مناسب هم سخت معامله می‌شود.

• استودیوهایی با شارژ و هزینه نگهداری نامتناسب را نخرید

بازده اجاره فقط وابسته به مبلغ اجاره نیست بلکه بستگی به این دارد که چه چیزی باقی مانده است؟

استودیوهای پرریسک از نظر هزینه مثل شارژ بالا نسبت به متراژ، امکانات لوکس غیرضروری و هزینه مدیریت سنگین، شاید در ظاهر جذاب باشند اما در عمل سود خالص را استفاده و اجاره را غیررقابتی می‌کنند؛ همچنین انعطاف سرمایه‌گذاری هم از بین می‌برند.

• استودیوهایی که فقط با سناریوی خوش‌بینانه توجیه می‌شوند

اگر سود یک استودیو فقط در صورتی رقم می‌خورد که بازار همیشه صعودی باشد و بدون وقفه، اجاره انجام می‌شود یا اینکه قیمت‌ها حتما باید رشد کنند، این واحد ریسک بالایی دارد. سرمایه‌گذاری سالم باید در شرایط معمولی هم قابل دفاع باشد نه اینکه شرایط در بهترین حالت ممکن خود قرار داشته باشد.

• استودیوهایی بدون استراتژی خروج مشخص را نخرید

یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها قبل از خرید این است:

«اگر بخواهم خارج شوم، چه کسی قرار است این واحد را بخرد یا اجاره کند؟»

استودیوهای پرریسک از نظر خروج به این صورت است که فروش آن‌ها فقط به سرمایه‌گذار بعدی وابسته بوده و مصرف‌کننده نهایی ندارد. این پروژه‌ها غالبا نقدشوندگی پایینی دارند و اگر بخواهد خروج از ملک فقط با امید به بازار آینده باشد، ریسک سرمایه‌گذاری بالایی دارد.

پس به‌طورکلی میتوان گفت:

در سرمایه‌گذاری، انتخاب درست همیشه به معنای پیدا کردن بهترین گزینه نیست بلکه اغلب به معنای حذف گزینه‌های غلط است. استودیو آف‌پلن زمانی ابزار سرمایه‌گذاری خوبی است که بازار مصرف مشخص داشته باشد و پلان آن کاربردی باشد. همچنین هزینه‌هایش کنترل‌شده و خروج آن از ابتدا قابل تصور باشد. بنابراین اگر استودیویی این شروط را ندارد، مهم نیست قیمتش چقدر جذاب است چون ریسک آن معمولا بیشتر از بازده احتمالی‌ خواهد بود. به طورکلی برای انتخاب درست معیارهای زیر را بررسی کنید:

بهترین مناطق دبی برای خرید استودیوهای آف‌ پلن دبی

همه مناطق دبی برای خرید استودیو آف‌پلن مناسب نیستند چراکه در برخی مناطق، استودیوها سریع‌تر اجاره می‌روند و نقدشوندگی بالایی دارند اما در بعضی مناطق دیگر، عرضه بیش‌ازحد باعث کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری می‌شود. در این بین مناطق زیر بیشتر بازده سرمایه‌گذاری برای استودیوهای آف پلن دبی را دارند:

• Jumeirah Village Circle (JVC)

JVC یکی از فعال‌ترین مناطق دبی در حوزه پروژه‌های آف‌پلن است و بخش بزرگی از بازار آن را استودیوها تشکیل می‌دهند. از مزایا این منطقه باید به مواردی مثل قیمت ورودی نسبتا پایین، تقاضای مناسب برای اجاره بلندمدت و تنوع بالای پروژه‌ها و سازنده‌ها، اشاره کرد. از ریسک‌های این منطقه نیز باید عرضه زیاد استودیو و تفاوت شدید کیفیت بین پروژه‌ها را نام برد.

به‌طورکلی منطقه JVC برای سرمایه‌گذارانی مناسب است که انتخاب پروژه دقیق دارند و صرفا براساس قیمت تصمیم نمی‌گیرند.

• Business Bay

Business Bay به‌دلیل نزدیکی به Downtown و مراکز کاری، یکی از بهترین مناطق برای اجاره‌پذیری استودیو است. از مزایای دیگر این منطقه باید تقاضای بالای اجاره، مناسب اجاره کوتاه‌مدت و کاری و نقدشوندگی بهتر نسبت به بسیاری مناطق دیگر را نام برد. قیمت خرید بالاتر، رقابت با پروژه‌های آماده و حساسیت به کیفیت سازنده، از محدودیت‌های این منطقه به‌شمار می‌رود.

پس اگر بودجه بالاتری داری و به‌دنبال بازده پایدارتر هستید، Business Bay انتخاب منطقی‌تری است.

• Dubai South

Dubai South بیشتر مناسب کسانی است که نگاه میان‌مدت تا بلندمدت دارند. مزایایی چون قیمت بسیار رقابتی، پروژه‌های جدید با پلان‌های بهتر و پتانسیل رشد آینده، از مهم‌ترین ویژگی‌های آن محسوب می‌شود اما تقاضای فعلی اجاره محدود، مناسب نبودن برای درآمد فوری و وابستگی به توسعه منطقه، از جمله ریسک‌های این منطقه است.

Dubai South انتخابی مناسب برای سرمایه‌گذارانی که عجله‌ای برای اجاره یا فروش ندارند.

• Arjan

Arjan به‌دلیل موقعیت و آرامش نسبی، گزینه‌ای میانه بین JVC و مناطق گران‌تر است. قیمت متعادل، تقاضای مناسب برای اجاره بلندمدت و فضای آرام‌تر نسبت به مناطق پرتراکم، مهم‌ترین ویژگی‌های این منطقه هستند. از محدودیت‌های آن نیز باید به مناسب نبودن برای اجاره کوتاه‌مدت و رشد قیمتی آهسته‌تر اشاره کرد. منطقه Arjan گزینه‌ای منطقی برای کسانی که به‌دنبال ریسک کنترل‌شده هستند.

• Dubai Silicon Oasis

این منطقه بازار اجاره مشخصی دارد اما انعطاف‌پذیری آن محدود است. تقاضای ثابت از کارکنان شرکت‌ها، اجاره‌های نسبتا پایدار، مهم‌ترین مزایای این منطقه به شمار می‌روند که آن را به بهترین گزینه مناسب برای اجاره ثابت، تبدیل کرده است نه رشد سرمایه‌ای سریع.

بازار فروش مجدد کوچک‌تر و جذابیت کمتر برای توریست‌ها از محدودیت‌های این منطقه به شمار می‌آید. اگر بخواهیم مقایسه‌ای سریع بین مناطق مناسب استودیو آف‌پلن داشته باشیم به جدول زیر می‌رسیم:

این هم بدانید که بهترین منطقه برای استودیو آف ‌پلن دبی، به هدف خرید بستگی دارد؛ پس اجاره سریع می‌خواهید، پیشنهاد ما به شما منطقه Business Bay است در غیراین‌صورت اگر بودجه محدود دارید، بهترین گزینه منطقه JVC   یا Arjan است. در نهایت اگر دید بلندمدت دارید، حتما به سراغ منطقه Dubai South بروید.

از این نکته هم غافل نشوید که در همه موارد، پروژه و سازنده مهم‌تر از نام منطقه هستند.